읽기 전에

이 가이드는 텍사스 재산법(Texas Property Code)이 아파트 임대에 대해 정한 내용을 주로 92장을 중심으로, 2025년 입법 회기 이후의 조문에 따라 요약한 것입니다. 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 계약서와 개별 사실관계가 중요하므로, 구체적인 문제는 변호사나 법률 구조 기관과 상담하세요.

법 조문을 직접 읽어 볼 수 있도록 조항 번호를 함께 적었습니다. 일부 권리는 계약서로도 포기시킬 수 없으며, 보증금, 보안 장치, 공과금 차단에 관한 규정이 여기에 해당합니다(§92.006).

신청과 서명

신청할 때 집주인은 서면으로 된 세입자 선정 기준을 제공해야 합니다. 기준에는 범죄 경력, 임대 이력, 현재 소득, 신용 이력이 포함될 수 있으며, 고객님은 이를 검토할 기회가 있었다는 확인서에 서명합니다(§92.3515).

환불 가능한 신청 보증금으로 낸 돈에는 기한이 있습니다. 완성된 신청서를 제출한 날부터 7일째 되는 날까지 승인 통지가 없으면 거절된 것으로 간주되며(§92.352), 악의로 환불하지 않은 집주인은 $100, 보유한 금액의 3배, 그리고 고객님의 변호사 비용을 물어야 합니다(§92.354).

모든 당사자가 서명하면, 집주인은 영업일 기준 3일째 되는 날까지 세입자 최소 1명에게 계약서 전체 사본을 주어야 합니다. 종이로, 요청하면 전자 방식으로, 또는 계약에 대해 이메일을 주고받았다면 이메일로 줄 수 있습니다(§92.024).

계약서에 포함하거나 함께 주어야 하는 고지가 두 가지 있습니다. 하나는 해당 주거가 100년 빈도 홍수 범람원에 있는지, 또는 지난 5년 사이 침수된 적이 있는지 집주인이 알고 있는지에 대한 고지입니다(§92.0135). 들 수 있는 홍수 보장은 저희 세입자 보험 가이드에서 다룹니다. 다른 하나는 아래에서 설명하는 계약 조기 종료에 관한 문장입니다(§92.016).

텍사스는 거주 인원에도 상한을 둡니다. 집주인은 침실 하나에 성인 최대 3명까지 허용할 수 있으며, 공정 주거법이 요구하는 예외가 있습니다(§92.010).

보증금

집주인은 고객님이 아파트를 인도한 날부터 30일째 되는 날까지 보증금을 돌려주어야 합니다(§92.103). 보증금을 돌려받으려면 퇴거를 미리 통보해야 한다는 계약 조항은 밑줄이 있거나 굵은 글씨로 되어 있어야만 효력이 있습니다.

새 주소를 서면으로 알려 주세요. 집주인은 그 주소를 받기 전까지 환불금이나 공제 내역을 보낼 의무가 없습니다. 다만 주소를 알리지 않았다는 이유만으로 보증금을 잃지는 않습니다(§92.107).

집주인은 계약에 따라 고객님이 물어야 할 손해와 비용을 공제할 수 있지만, 정상적인 마모에 대해서는 공제할 수 없습니다. 나머지 금액과 함께 항목별 공제 내역서를 서면으로 보내야 하며, 고객님이 렌트를 내야 하고 그 금액에 다툼이 없는 경우는 예외입니다(§92.104).

악의로 보증금을 돌려주지 않은 집주인은 $100, 부당하게 보유한 금액의 3배, 그리고 고객님의 변호사 비용을 물어야 합니다. 30일 안에 환불하거나 내역을 알리지 않으면 악의로 추정됩니다(§92.109).

이 규정은 양쪽 모두에 적용됩니다. 마지막 달 렌트를 내지 않고 대신 보증금을 가져가라고 하지 마세요. 그렇게 한 세입자는 악의로 추정되며, 내지 않은 렌트의 3배와 변호사 비용을 물어야 할 수 있습니다(§92.108).

수리

집주인은 일반 세입자의 신체 건강이나 안전에 실질적인 영향을 주는 상태, 또는 물을 120°F(화씨)로 유지하지 못하는 온수기를 성실히 수리하려고 노력해야 합니다. 이때 세 가지 조건이 모두 충족되어야 합니다: 렌트를 내는 사람이나 장소에 통지했을 것, 통지할 때 렌트가 밀려 있지 않았을 것, 그리고 그 상태가 정상적인 마모를 넘어 고객님이나 가족, 손님 때문에 생긴 것이 아닐 것(§92.052).

서면 계약서에 그렇게 정해져 있을 때만 통지를 서면으로 해야 하지만, 나중에 증명할 수 있는 것은 서면 통지입니다.

절차는 이렇게 진행됩니다

1. 렌트를 내는 곳에 문제를 통지하고 사본을 보관하세요.
2. 합리적인 기간을 기다리세요. 법은 7일을 합리적인 기간으로 추정하지만, 집주인은 문제의 심각성이나 부품, 인력, 공공 서비스를 구할 수 있는지를 근거로 다르게 주장할 수 있습니다(§92.056(d)).
3. 첫 통지를 등기우편(certified mail)이나 배달 추적이 되는 다른 우편 서비스로 보낸 경우가 아니라면, 두 번째 서면 통지를 보내세요(§92.056(b)).
4. 그래도 집주인이 성실히 노력하지 않았다면, 법은 고객님께 구제 수단을 줍니다(§92.056(e)).

구제 수단은 계약 해지, 제한된 경우의 직접 수리 후 공제, 또는 소송입니다. 직접 수리 후 공제는 유닛 안으로 하수가 역류하는 경우, 파손된 배관으로 침수된 경우, 수도 공급이 완전히 끊긴 경우처럼 특정 상태에만 적용됩니다. 한 달에 공제할 수 있는 금액은 한 달 렌트와 $500 중 더 큰 금액을 넘을 수 없으며, 나머지 렌트와 함께 수리비 청구서와 영수증을 집주인에게 주어야 합니다(§92.0561).

소송에서 판사는 수리를 명령하고, 수리가 끝날 때까지 렌트를 깎고, 한 달 렌트에 $500를 더한 민사 벌금, 실제 손해, 변호사 비용을 인정할 수 있습니다. 치안 법원(justice court)은 집주인에게 송달된 뒤 6일째에서 10일째 사이에 수리 사건을 심리해야 하며, 명령 금액은 $20,000까지 가능합니다(§92.0563).

계약서는 이 구제 수단을 밑줄이나 굵은 글씨로 설명해야 합니다(§92.056(g)).

잠금장치, 화재경보기, 긴급 상황

고객님이 요청하지 않아도 집주인은 자기 비용으로 유닛에 다음을 갖춰야 합니다: 외부 창문마다 걸쇠, 외부 문마다 열쇠로 여는 데드볼트나 문손잡이 잠금장치와 열쇠 없이 잠그는 장치 및 도어 뷰어(문 구멍), 미닫이 유리문마다 핀 잠금장치와 손잡이 걸쇠 또는 보안 막대(§92.153).

열쇠, 카드, 비밀번호로 여는 잠금장치는 세입자가 나갈 때마다 7일 안에 집주인 비용으로 교체(rekey)해야 합니다. 원하면 고객님 비용으로 몇 번이든 추가 교체를 요청할 수 있습니다(§92.156).

침실마다 화재경보기가 있어야 합니다(§92.255). 단지에 현장 사무실이 있다면, 집주인은 건강이나 안전에 영향을 주는 긴급 상황을 위해 24시간 받는 전화번호를 알려 주고 사무실 밖에 게시해야 합니다(§92.020).

렌트, 연체료, 잠금 조치

연체료는 서면 계약서에 고지되어 있고, 금액이 합리적이며, 납부 기한 후 이틀이 꼬박 지나도록 렌트가 미납된 경우에만 부과할 수 있습니다. 4세대가 넘는 건물에서는 월 렌트의 10%까지, 그보다 작은 건물에서는 12%까지가 합리적인 금액으로 인정됩니다(§92.019).

이 규정을 어기고 연체료를 부과한 집주인은 $100, 부당한 연체료의 3배, 변호사 비용을 물어야 합니다(§92.019(c)).

집주인은 계약서가 허용하는 경우에만, 그리고 사전 서면 통지 후에만 렌트 미납을 이유로 잠금장치를 바꿀 수 있습니다. 통지는 최소 5일 전에 우편으로 보내거나, 최소 3일 전에 직접 건네거나 현관문 안쪽에 붙여야 합니다. 렌트를 내든 안 내든 새 열쇠는 언제든 받을 수 있어야 합니다(§92.0081).

공과금을 직접 내고 있다면, 집주인은 정당한 수리, 공사, 긴급 상황이 아닌 한 이를 끊을 수 없습니다. 위반 시 실제 손해, 한 달 렌트에 $1,000를 더한 금액, 변호사 비용, 소송 비용을 받을 수 있습니다(§92.008). 집주인을 통해 청구되는 수도와 전기는 저희 공과금 가이드에서 다룹니다.

보복으로부터의 보호

고객님이 선의로 권리를 행사하거나, 수리를 요청하거나, 건축 법규 검사관이나 공공 서비스 회사에 민원을 넣거나, 세입자 단체에 가입한 뒤 6개월 동안 집주인은 보복할 수 없습니다. 여기에는 법이 허용하는 사유가 아닌 퇴거 소송 제기, 서비스 중단, 렌트 인상, 계약 해지, 악의로 권리를 방해하는 행위가 포함됩니다(§92.331).

계약 조기 종료

아래의 경우가 아니라면 일찍 나갈 때의 비용은 계약서가 정하니, 서명하기 전에 조기 종료 조항을 읽어 보세요.

• 가정 폭력: 보호 명령이 있거나, 면허를 가진 의료인, 정신 건강 전문가, 지원 활동가의 서류가 있는 경우(§92.016).
• 특정 성범죄나 스토킹: 법이 정한 서류가 있는 경우(§92.0161).
• 군 복무: 입대하는 경우, 또는 현역 군인으로서 영구 근무지 변경 명령이나 90일 이상 배치 명령을 받은 경우(§92.017).

모든 계약서에는 다음 문장이 들어가야 합니다: “Tenants may have special statutory rights to terminate the lease early in certain situations involving family violence or a military deployment or transfer.”(세입자는 가정 폭력이나 군 배치·전근과 관련된 특정 상황에서 계약을 조기 종료할 수 있는 법적 권리가 있을 수 있습니다.) 이 문장이 빠져 있다면, 가정 폭력으로 계약을 종료하는 세입자는 종료일 기준으로 밀린 렌트에 대한 책임도 면제됩니다(§92.016(f)).

퇴거 소송 전 통지

정당한 수리, 긴급 상황, 위에서 설명한 잠금 조치처럼 §92.0081에 정한 제한된 경우를 제외하면, 집주인은 법원을 통해서만 고객님을 집에서 내보낼 수 있습니다. 퇴거 소송을 내기 전에, 계약서에 더 짧거나 긴 기간이 정해져 있지 않다면 최소 3일 전에 서면으로 퇴거 통지를 해야 합니다(§24.005).

렌트 미납만이 문제이고 그달 이전에 연체한 적이 없다면, 통지서에는 렌트를 내거나 집을 비우는 선택지가 있어야 합니다. 통지는 우편으로, 유닛 안의 눈에 띄는 곳에 두는 방식으로, 16세 이상 세입자에게 직접 건네는 방식으로, 또는 고객님이 서면으로 동의했다면 이메일 등 전자 방식으로 할 수 있습니다. 이 규정은 2026년 1월 1일부터 시행된 상원 법안 38호(Senate Bill 38)로 개정된 내용을 기준으로 합니다.

도움받을 곳

TexasLawHelp.org는 텍사스 주민을 위한 무료 법률 정보를 제공하며, 텍사스 법무장관실(Office of the Attorney General)에도 세입자 권리 안내 페이지가 있습니다. 수리 사건은 치안 법원(justice court)에서 다루며, 변호사 없이도 소송을 제기할 수 있습니다.

다시 한번 말씀드립니다. 이 글은 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 이미 문제가 생겼다면 날짜를 기록하고, 받은 통지를 모두 보관하고, 다음 단계 전에 변호사나 법률 구조 기관과 상담하세요.